Neues Berechnungsverfahren muss nicht automatisch höhere Abgaben bedeuten

Bei der Berechnung der Grundsteuer stehen umfangreiche Änderungen an, die ausnahmslos alle Bürger betreffen, ganz gleich ob sie im Eigentum wohnen oder zur Miete. Bundesweit steht damit die Neubewertung von mehr als 35 Millionen Grundstücken an. Eine echte Herkulesaufgabe!

Was ändert sich und warum? Bislang wird die Grundsteuer anhand von Einheitswerten, einer so genannten Grundsteuermesszahl und dem in der jeweiligen Gemeinde geltenden Hebesatz berechnet. Doch die Einheitswerte sind nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts von April 2018 nicht mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar. Das Grundvermögen in den alten Bundesländern und West-Berlin basiert bisher auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964. Im Osten des Landes, den neuen Bundesländern, ist es sogar der 1.1.1935. Nach Meinung des Gerichts führt das Festhalten des Gesetzgebers an diesem lange zurückliegenden Zeitpunkt zu einer gravierenden Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grundvermögen.

Um dem enormen administrativen Aufwand gerecht zu werden, gibt es eine lange Übergangsregelung. Doch ab 2025 erheben die Kommunen die Grundsteuer nach den neuen Regeln. Dafür soll es eine neue Hauptfeststellung geben, erster Stichtag dafür ist der 1.1.2022. Nach sieben Jahren, also 2029, soll die nächste Hauptfeststellung erfolgen.

Wie sieht das neue Verfahren nun aus? Aus dem Einheitswert wird begrifflich der Grundsteuerwert. Das dreistufige Prozedere bleibt erhalten – es zählen also Grundsteuerwert, Steuermessbetrag (bis auf wenige Ausnahmen grundsätzlich 0,34 ‰ für bebaute Grundstücke) und Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Neu ist insbesondere, dass Grundstücke nun nach einem wertabhängigen Modell bewertet werden. Faktoren wie Bodenrichtwert, Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter eines Gebäudes spielen zukünftig eine Rolle.

Je nach Art der Bebauung wird dann nach zwei verschiedenen Verfahren berechnet, einmal nach dem Ertragswertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) und einmal nach dem Sachwertverfahren (gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke). Auch unbebaute Grundstücke fallen unter die Neuregelung: In diesem Fall müssen die Bodenrichtwerte nach den neuen Hauptfeststellungszeitpunkten 2022 bzw. 2029 aktualisiert ermittelt werden.

Was heißt das zum Beispiel konkret für ein Einfamilienhaus? In unserem Musterfall steht das Haus mit Garage Baujahr 2014 in Werne/NRW. Stichtag der Bewertung ist der 1.1.2022. Das Grundstück misst 506 Quadratmeter, die Wohnfläche beträgt 134 Quadratmeter. Der Bodenrichtwert liegt bei 190 Euro/qm. Die Jahresrohmiete für die Wohnfläche wurde 1964 monatlich mit 4,10 DM/qm, die für die Garage mit 25 DM im Monat angesetzt. Der Grundsteuerhebesatz liegt bei 665 %.

Nach alter Berechnung beträgt die Grundsteuer 737,95 Euro. Nach dem neuen Verfahren liegt die Grundsteuer „nur“ noch bei 660,21 Euro, also immerhin eine Ersparnis von 77,74 Euro. Legt man einen aktuellen Regierungsentwurf vom 31.03.2021 zugrunde, der sich insbesondere nochmals mit dem Thema Nettokaltmiete auseinandersetzt, beträgt die Ersparnis schon 121,56 Euro.

Knackpunkt bei der Umsetzung: Nach der Grundgesetzänderung haben die Bundesländer die Möglichkeit, abweichende Regelungen zu treffen. Das ist die so genannte Öffnungsklausel. Viele Länder haben dies bereits in Anspruch genommen. So wird auch Sachsen künftig ein eigenes Modell anwenden. Das entsprechende Gesetz wurde am 3. Februar 2021 im sächsischen Landtag beschlossen. Es soll ab 2025 die Grundsteuer bestimmen und dabei zwischen den Nutzungsarten „wohnen“, „Gewerbe“ und „unbebaut“ unterscheiden sowie regionale Besonderheiten berücksichtigen.

Weil beim Thema Grundsteuerreform so vieles noch in der Schwebe ist, kann man derzeit nur schwer abschätzen, wer Gewinner und wer Verlierer sein wird. Einige werden mehr zahlen müssen, andere werden bei der Grundsteuer weniger ausgeben, denn insgesamt soll sich das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nach Vorstellung der Regierung nicht ändern. Neben der Frage nach der Öffnungsklausel ist zudem noch unklar, wie die Kommunen reagieren und ob sie ggf. ihre Hebesätze ändern. Bei der Grundsteuer heißt es also in den kommenden Monaten auf dem Laufenden bleiben!

Quelle: MRK Sonderausgabe zur Reform der Grundsteuer